金陵城南有座荒废的宅院，墙垣倾颓，荒草萋萋。宅子主人原是前朝官员，因事获罪，家道中落，这宅子便空置了三十余年。城中流传宅中闹鬼，夜半常有女子哭声，故而无人敢近。
城南书生柳明轩，家贫而志高，租住在城外一座破旧小院中苦读。这年秋闱失利，心中郁结，又因房东催租甚急，一日散步至废宅前，见门扉半掩，院内古树参天，虽显破败，却自有一番清幽气象。
“好个僻静所在，若能在此读书，岂不快哉！”明轩自语道，推开吱呀作响的木门。
院内落叶积了厚厚一层，西厢房屋顶已塌了一半，唯东厢三间房舍尚完好。明轩推开正中房门，灰尘簌簌落下，屋内桌椅床榻俱全，只是蒙尘结网。墙角一只木箱半开着，露出几卷书画。
明轩拂去灰尘，展开画卷。首卷是幅山水，笔法精妙；次卷为花鸟，栩栩如生；末卷却只题一首词，词牌名《临江仙》，字迹娟秀，似是女子手笔：
“暮雨潇潇江上村，绿林豪客夜知闻。相逢何须言名姓，妾在金陵第几家？”
明轩反复吟诵，觉词意幽婉，似有无限心事藏于字里行间。再看落款，只题“蓉娘”二字，钤一方小印，已模糊难辨。
“好词！好字！不知这蓉娘是何许人也。”明轩叹道，将画卷细心收好。
当夜，明轩便收拾简单行李，搬入废宅东厢。打扫至夜，疲乏不堪，倒头便睡。朦胧间似听得女子轻吟浅唱，正是白昼所见那首《临江仙》。明轩只当是梦，翻个身又沉沉睡去。
次日清晨，明轩被鸟鸣惊醒，起身见桌上竟摆着几样精致早点，还冒着热气。四下寻找，不见人影，唯窗台上一只碧玉簪，在晨光中泛着温润光泽。
“奇哉！莫非有田螺姑娘不成？”明轩笑道，腹中确实饥饿，便将点心吃了，味极甘美。
此后连日，明轩白日读书，夜间安歇，每日清晨必有餐食出现，屋内总被打扫得一尘不染。明轩几次早起欲窥究竟，总因前夜苦读，醒来时已是日上三竿，餐食早备好了。
一夜，明轩故意早早假寐。至三更时分，忽闻窸窣声响，眯眼偷看，见一白衣女子正轻拭书案。女子身形窈窕，云鬓半偏，斜插一支碧玉簪，与那日窗台上所见无异。
明轩猛然坐起：“姑娘何人？”
女子吃了一惊，欲遁走，明轩急拦门前。女子低头道：“公子何必相阻？妾见公子清贫苦读，特来相助，绝无恶意。”
烛光下，明轩见女子约莫二八年华，容貌清丽，眉目如画，不觉怔住。女子自称蓉娘，原是宅主之女，三十年前因病早逝，因牵挂人间一段未了之缘，魂魄滞留于此。
明轩忆起那卷题词，问道：“那首《临江仙》...”
“正是妾身所作。”蓉娘轻声道，“妾生前酷爱诗词书画，那日见公子珍视妾之拙作，心甚感念，故现身相见。”
明轩本是豁达之人，虽知蓉娘非人，但见她温婉善良，也不惧怕。二人挑灯夜谈，从诗词歌赋谈到人生际遇，竟十分投缘。自此，蓉娘每夜皆来，为明轩红袖添香，相伴苦读。
相处日久，明轩对蓉娘情愫暗生。一夜，春雨潇潇，明轩望着灯下蓉娘侧影，情不自禁道：“若能永伴卿旁，虽死无憾。”
蓉娘却黯然垂泪：“人鬼殊途，终须一别。妾之滞留，实因生前曾与一人有约，要等他归来。如今三十年已过，想必他早已忘怀。”
蓉娘道出一段往事。原来她生前与寒门书生陈青桓相恋，私定终身。陈生赴京赶考前，二人曾在此宅海棠树下誓言白头。蓉娘赠他碧玉簪为信物，约定不管中与不中，必半年内归来。谁知陈生一去不返，蓉娘相思成疾，郁郁而终。
“妾非怨他负约，只恐他遭逢不测，或是身不由己。”蓉娘泪光盈盈，“若公子将来有机会，愿为打听陈郎下落，妾便心愿已了，可往轮回。”
明轩心中酸涩，却仍应允：“必为卿打听此人下落。”
自此，明轩一面苦读，一面多方打听陈青桓消息。然而三十载光阴流逝，物是人非，竟无半点音讯。
这年春天，明轩再度赴试。临行前，蓉娘送至门外，递上一方绣帕：“公子前程远大，不必以妾为念。若得中，自有良缘相配。”
明轩握住蓉娘之手，只觉冰凉如水：“待我归来，必寻得解法，与卿相守。”蓉娘微笑不答，眼中却有无限凄楚。
科场之中，明轩文思泉涌，下笔如有神助。放榜之日，果中举人。同年纷纷相贺，邀宴不断。宴席间，明轩偶遇一老翰林，姓陈，年逾花甲，言谈间提及原是金陵人士。
明轩心中一动，问道：“老先生可识得一位陈青桓？”
老翰林手中酒杯突然落地，面色大变：“公子从何处听得此名？”
明轩见老者反应异常，便道：“偶然听人提起，似是三十年前一位书生。”
老翰林长叹一声，泪落衣襟：“不瞒公子，陈青桓正是老夫原名。当年少年意气，嫌名字俗气，得中后便改了如今之名。”
明轩愕然，细看老者眉眼，依稀与蓉娘所描述有几分相似。追问之下，陈翰林道出当年真相。
原来他当年赴京应试，途中染重病，延误半年方愈。待得中考，又因才华出众被宰相看中，强招为婿。他曾遣人送信回金陵，却得知蓉娘病故，宅院已空。伤心之下，遂接受相府姻缘，更名改姓，从此官运亨通。
“多年来，未尝一日敢忘蓉娘。”陈翰林老泪纵横，“每每思及，心痛如绞。不知何以近日尤甚，常梦回旧宅，见海棠树下，伊人犹在。”
明轩默然良久，方道：“先生可还记得曾赠碧玉簪？”
陈翰林大惊：“公子如何得知？”忙从怀中掏出一锦囊，内藏一枚碧玉簪，竟与蓉娘发间所戴一模一样。
“缘是成双之簪！”明轩叹道，“今日一会，实非偶然。今夜三更，请先生至旧宅一会，便知端的。”
当夜，陈翰林如约而至。明轩引他至院中海棠树下。月光如水，落花如雪。恍惚间，见一白衣女子自树影中走出，容颜如昨，正是魂牵梦萦的蓉娘。
“青桓兄，别来无恙？”蓉娘含笑相问，眼中已无怨怼。
陈翰林涕泪交流，跪地谢罪。蓉娘轻抚其发，柔声道：“非君之过，乃天命如此。见君安然，妾已无憾。今当别矣。”
此时明轩方觉心痛，急道：“卿去后，我当如何？”
蓉娘转向明轩，微微一笑：“公子情深，妾非木石，岂能无感？然人鬼殊途，终难相守。妾有一卷《临江仙》，公子且留作念想。”
东方既白，蓉娘身影渐淡，终化入晨雾之中。唯地上落着一方绣帕，包着一卷画轴。明轩展开，见是那首《临江仙》，墨迹犹新，似刚写就。
陈翰林自此辞官归隐，在旧宅旁结庐而居，日夜为蓉娘诵经超度。明轩则携画离去，继续苦读，次年春闱高中进士，却辞官不受，云游四方。有人见他行医济世，身边总带着一卷画轴，偶尔在月明之夜展开，对画饮酒，似与何人低语。
又数年，明轩重返金陵，见废宅已修葺一新，海棠树更加茂盛。陈翰林已于年前无疾而终，临终前嘱人将之与蓉娘衣冠合葬。
明轩在海棠树下掘得一方铁盒，内有两枚碧玉簪并一封信。信是蓉娘笔迹，写道：“公子见信时，妾已轮回转世。三世之后，金陵城南，海棠树下，当再相逢。”
明轩将碧玉簪埋回树下，独携那卷《临江仙》飘然远去。后人传言，有渔夫夜泊江边，见月中仙人踏波而行，口占一阕《临江仙》，正是：
“暮雨潇潇江上村，绿林豪客夜知闻。相逢何须言名姓，妾在金陵第几家？”
至此，金陵废宅再无怪事，唯海棠花开时，幽香袭人，如泣如诉。